Семья и продажа жилья: как избежать проблем

Разбираем особенности сделок с квартирами, в которых проживают дети и недееспособные родственники. Помогает нам юрисконсульт агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

Детский вопрос

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети,
имеют ряд существенных особенностей. При покупке, обмене, продаже квартиры, сособственником которой является несовершеннолетний или несовершеннолетний имеет право проживания в ней, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (ООП) на отчуждение недвижимости.

1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние

Согласно Гражданскому кодексу опека либо попечительство устанавливается над малолетними и несовершеннолетними гражданами в возрасте до 18 лет (ст. ст. 32 - 33 ГК РБ).

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то органы опеки рассматривают продажу жилья с точки зрения неухудшения для ребенка условий проживания. Допустим, если продается «однушка», то взамен должна приобретаться квартира не меньшего метража. В случае если после продажи недвижимости, в которой проживает ребенок, взамен ничего не приобретается, ООП должны быть уведомлены законными представителями, где ребенок будет проживать после продажи квартиры и не ухудшатся ли его жилищные условия.

При переселении в другой район на решение исполкома предоставляется справка, обосновывающая необходимость изменения района жительства несовершеннолетнего (близость школы, места лечения и т.д.).

2. Если дети имеют доли в праве собственности на квартиру.

Обычно такие ситуации возникают, когда жилье в свое время было приватизировано при участии жилищной квоты родителей и детей либо дети являлись наследниками имущества после смерти одного из родителей.

По общему правилу родители являются законными представителями своих детей, защищают их права, а также совершают от их имени все необходимые юридические действия, в том числе сделки, включая куплю-продажу.

Однако при этом для усиления гарантий соблюдения интересов несовершеннолетних закон предусматривает, что в ряде случаев для заключения сделок родители должны получить одобрение органа опеки и попечительства. В частности, это необходимо, если сделка связана с отказом от имущественных прав или с отчуждением имущества ребенка - продажей, дарением и т.д.

Задача родителей в таких случаях - убедить ООП, что после продажи данной квартиры имущественные интересы детей не пострадают. Доказательством, в частности, могут служить документы, подтверждающие параллельное приобретение нового жилья, свидетельства о принадлежности несовершеннолетнему иных жилых помещений, при этом чаще всего денежную сумму, вырученную от продажи доли ребенка в квартире, необходимо разместить на депозитном счете в банке до совершеннолетия ребенка.

Если ваш родной - больной…

Законодательство также устанавливает особые требования для заключения сделок с квартирами, в которых проживают недееспособные лица.

Возможны следующие основные варианты:

- Недееспособный гражданин является одним из собственников жилья.

Сделку купли-продажи от имени недееспособного собственника совершает его опекун.

При этом, поскольку происходит отчуждение имущества, требуется согласие органа опеки и попечительства

- Недееспособный гражданин, не будучи собственником, прописан в квартире по месту жительства. Для продажи квартиры ее собственник тоже должен получить согласие ООП в соответствии с законодательством.

СПРАВКА «КП»

Недееспособным признается лицо, которое вследствие заболевания (как правило, психического) не в состоянии осознавать значение своих действий и (или) руководить ими.

Гражданин может быть признан недееспособным только решением суда, в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. В силу судебного решения недееспособному лицу назначается опекун.

Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. И соответствующим решением суда отменяется установленная над ним опека (ст. 29 ГК РБ).

Подготовили Леонид ЛЕЩИНСКИЙ и Анна ДОБРЮХА.

КП в Белоруссии