Жилье вряд ли подешевеет, но есть вероятность, что оно станет доступнее

В условиях быстрого роста цен на недвижимость кредиты на жилье становятся чуть ли не единственным способом его приобретения для граждан. Правда, в этом отношении банки пока не готовы принимать на себя большие риски. Ни о снижении кредитных ставок, ни об уменьшении доли первоначального взноса, ни о возможности кредитовать на полную стоимость недвижимости речь пока не идет. Единственная уступка, на которую ныне готовы пойти кредитные учреждения, — это сокращение сроков рассмотрения заявок. Правда, человеку, отчаянно думающему, как бы ему взять в банке взаймы денег побольше на срок подлиннее, от этого ни жарко ни холодно. Сутки будут рассматривать его заявку или две недели — не так уж и важно.

Исходя из достаточно вялой банковской политики в отношении предоставления кредитов на жилье, население пока не слишком охотно пользуется этим продуктом. По оценкам специалистов компании «Твоя столица», только около 20—30 % сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. В сравнении со странами Западной Европы, где от 60 до 90 % квартир и индивидуальных домов приобретается «в долг», это крайне мало. Правда, как отмечают специалисты, спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению. Это и неудивительно: иначе, как с банковской поддержкой, квартиру сейчас построить сложно. Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м в сентябре 2007 года составила $ 2077, и это еще не предел. По некоторым оценкам, к концу нынешнего года цена жилых «квадратов» сильно не изменится, но уже в первом квартале 2008-го будет скачок на 10—15 %.

Из 27 действующих в Беларуси банков только 8 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на покупку или строительство жилья.

Доля кредитов, выдаваемых на общих основаниях, заметно ниже льготных. Так, на начало сентября 2007 года задолженность физических лиц по кредитам, выданным на приобретение и строительство жилья на льготных условиях, составляла 2779,8 млрд. рублей, а на коммерческих — более чем в два раза меньше (1120,7 млрд.). По оценкам Национального банка Беларуси, в структуре задолженности физлиц на финансирование недвижимости льготные кредиты на строительство жилья сегодня занимают 69 % (2723,6 млрд.). Льготные кредиты, выданные на покупку жилья, относящегося ко вторичному жилому фонду, занимают всего 1% — 56, 2 млрд. рублей. В отношении кредитов, выданных на общих основаниях, такого диссонанса не наблюдается: строительство жилья занимает 10 % (400,9 млрд.), покупка — 18 % (719,8 млрд.). Прочие кредиты на финансирование недвижимости, например на ремонт и санацию зданий, в структуре задолженности занимают всего 2 % (65,9 млрд.).

В настоящий момент в стране более 560 тыс. семей состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и ежегодно из них справляют новоселье только 30—32 тыс. человек. По мнению специалистов, для решения квартирного вопроса в Беларуси необходимо создавать систему дополнительного привлечения средств в сферу жилищного строительства. В связи с этим немалые надежды возлагаются на законопроект «Об ипотеке», принятый 14 декабря 2006 года Палатой представителей Национального собрания в первом чтении. На нынешней осенней сессии депутаты планируют поставить в ипотечном вопросе красивую жирную точку. Несмотря на все сложности с доработкой проекта, они надеются, что им удастся рассмотреть документ во втором чтении до конца 2007 года.

Законопроект направлен на урегулирование отношений в сфере ипотеки и создание правовой основы системы долгосрочного ипотечного кредитования. В нем определяются не только основные понятия, но и форма и содержание договора об ипотеке, моменты возникновения и прекращения ипотеки. Кроме того, законом предлагается ввести понятие закладной в качестве ценной бумаги, сформулировать особенности осуществления прав по ней и исполнения обеспечения ипотекой обязательств.

Как отмечают законодатели, доработка законопроекта проходит совсем непросто. В частности, много вопросов возникает относительно определения механизма изымания заложенного имущества у кредитополучателя, не выполнившего свои обязательства перед банком по возврату ипотечного кредита. Если во всем мире человек, игнорирующий по разным причинам, пусть даже и уважительным, возврат кредита банку, признается нарушившим кредитный договор и залог (недвижимость) переходит на баланс кредитной организации, то в Беларуси с ее социально ориентированной экономикой хотят пойти своим уникальным путем. Как говорят депутаты, для успешного функционирования ипотеки необходимо создать страховочный жилой фонд. Для конечного потребителя это будет выгодно: просрочил выплаты по ипотеке — будь добр переехать в другую квартиру. Пусть поменьше и с малым количеством удобств, но опять же свою. Банкиры указывают, что подобные социальные гарантии государства могут и вовсе отучить граждан платить по счетам. Ведь никто им не помешает купить по ипотеке квартиру, а после, отказавшись от возврата кредита, переехать в новый дом. При этом стоимость затрат на жилплощадь будет равна почти нулю.

В белорусском проекте Закона «Об ипотеке» предусмотрены механизмы страховки для граждан, потерявших работу, а с ней и постоянные доходы. Так, оговаривается, что в течение календарного года гражданам может быть предоставлена троекратная отсрочка платежей. При наличии уважительных причин суд может и вовсе дать гражданам отсрочку на год, и лишь по истечении этого срока банком может ставиться вопрос об изъятии залога.

Главное достоинство ипотечного кредитования — его привлекательность. Процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть значительно ниже, чем по обыкновенным кредитам на строительство жилья. Впрочем, специалисты сомневаются, что с появлением на рынке прямых конкурентов банков — ипотечных фондов ставки резко упадут до среднеевропейских 3—5 % годовых. По заверениям банкиров, нынешняя процентная ставка по жилищным кредитам у них балансирует на грани рентабельности. Впрочем, с введением ипотеки и вроде бы возросшей доступностью жилья у граждан могут появиться более насущные проблемы — резкий рост цен на недвижимость. Как показывает практика европейских стран, в условиях дефицита предложения недвижимости даже ипотека не способна решить квартирный вопрос быстро и эффективно.